值得收藏和研究的酒店项目的成本测算分析（各星级酒店案例）

酒店是房地产开发过程中经常遇到的业态，由于其较传统住宅开发复杂，且开发量远小于住宅开发，故对酒店的成本如何测算历来是不少成本人心中的痛

酒店做为一个开发业态，目的性、使用性很强，且跟其定位密切相关，如何做好一个酒店的成本测算呢？本文就以五星级酒店为例跟大家分享一下酒店类业态的成本测算

题纲

01 酒店的分级

02 酒店成本测算

酒店的分级对成本测算来说相当于确定酒店的定位和配置标准

根据《中华人民共和国星级酒店评定标准》将酒店按等级标准是以星级划分，分为一星级到五星级5个标准。星级以镀金五角星为符号，最低为一星级，最高为白金五星级。星级越高，表示旅游饭店的档次越高。

五星级

除内部装修豪华外，要求70%客房面积不小于20平方米；至少有50间(套)可供出租的客房；室内满铺高级地毯，或用优质木地板或其他高档材料装饰；每个客房配备微型保险柜；有紧急救助室。

这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。有社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。环境优美，服务质量要求很高，收费标准高。主要是满足上层资产阶级、政府官员、社会名流、大企业公司的管理人员、工程技术人员、参加国际会议的官员、专家、学者的需要。

四星级

需要有中央空调；有背景音乐系统；18小时提供外币兑换服务；至少有50间(套)可供出租的客房；70%客房的面积不小于20平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电话副机、吹风机。

设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。这种饭店国际上通常称为一流水平的饭店，收费一般很高。主要是满足经济地位较高的上层旅游者和公费旅行者的需要。

三星级

需要有中央空调；有背景音乐系统；18小时提供外币兑换服务；至少有50间(套)可供出租的客房；70%客房的面积不小于20平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电话副机、吹风机。

设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。这种饭店国际上通常称为一流水平的饭店，收费一般很高。主要是满足经济地位较高的上层旅游者和公费旅行者的需要。

二星级

18小时供应热水；至少有20间（套）可供出租的客房。有可拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话；有彩色电视机；每日或应客人要求更换床单、被单及枕套；提供洗衣服务。

设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级，满足旅游者的中下等的需要。房内有冷热风设备、地毯、电话，家具较简单，收费低廉，经济实惠。

一星级

要有适应所在地气候的采暖、制冷设备；16小时供应热水；客房、卫生间每天要全面整理一次，隔日或应客人要求更换床单、被单及枕套，并做到每客必换；能够用英语提供服务。

设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要，提供基本的服务，属于经济等级，符合经济能力较差的旅游者的需要。

很多人之所以觉得酒店的成本测算不好做的主要原因是因为酒店业态比传统住宅业态涉及到的内容要多不少，加之对酒店业态的不熟悉造成的，以下就从几个方面讲解一下酒店业态的成本测算，以常规喜来登五星级酒店为例

1. 酒店都有哪些功能区及其面积占比

酒店承载着住宿、餐饮、健身、娱乐等多种功能，因而在成本测算时要明确所测算酒店涉及到哪些功能需求，因为不同的功能分区涉及到的建筑、设备、装修等标准均有差异

酒店的主要功能分区包括：

1.1 客房区

即以住宿为主的区域，是酒店类业态面积占比最大的部分，以五星级酒店为例，约占总面积的47%

1.2 餐饮区

为住店客户及外来客户提供餐饮的功能区域，其面积占比约12%

1.3 会议区

提供会议、大型活动的区域，其面积约占总面积的9%左右

1.4 康乐区

酒店中提供健身、泳池等服务的功能分区，其面积约占总面积的5%左右

1.5 会所区

酒店提供娱乐，如KTV等服务的分区，一般面积控制在总面积的4%左右

1.6 大堂区

是酒店接待客户的区域，供客户休息、等待、办理业务的区域，五星级酒店的大堂区域面积约为总面积的4%左右

1.7 后勤区

包括服务人员的休息室、布草等的储藏室、厨房等等区域，该区域面积约占总面积的6%左右

1.8 设备机房

安放各种设备的功能空间，由于酒店需要的功能较多，因而设备机房所占面积也较大，一般占总面积的13%左右

明确功能分区以及各功能分区面积占比的作用在于，当在做酒店项目投资测算时，无法明确给定具体分区的面积，可以参照上面介绍的五星级酒店功能分区面积占比，对总面积进行大体的分割，便于成本测算

2. 酒店成本测算输入条件

2.1 酒店基本数据

酒店基本数据主要是指面积数量指标，主要包括占地面积、地上建筑面积、地下建筑面积、各功能分区面积、层高、建筑高度、体形系数等

2.2 酒店结构数据

结合酒店所处区域的抗震烈度等信息，设计部门提供酒店的基础型式、结构型式、钢筋含量、砼含量、屋面型式、防水做法、保温做法等

2.3 酒店配置标准

这一部分是对酒店成本差异影响最大的部分，可分为几部分：

2.3.1 门窗工程

包括，开窗率、大堂门、入户门、室内门、外开窗等的选型

2.3.2 外檐装饰

涉及酒店外立面的配置标准

2.3.3 地下部分配置标准

酒店的地下空间一般会设置辅助功能的区域以及地下停车，因而其配置标准以能用就行的原则设置

2.3.4 公共部位装修标准

酒店等级的差异除了不同级别酒店设置的功能区有所差异外，另外一个重要的差异点就是公共部位的装修标准，这也是酒店业态成本中占比较大的部分

2.3.5 室内装修

酒店的室内装修主要指客房的室内装修以及各主要功能空间的装修

2.3.6 安装专业配置标准

2.3.7 强电系统

2.3.8 消防系统

2.3.9 锅炉房工程

以4.3万平米酒店为例，结合客房数量以及功能需求，需要配置4 台锅炉，2 台蒸汽锅炉，2 台热水锅炉，品牌选择以合资品牌为主。

2.3.10 电梯

电梯设置合适的数量、梯速是提升酒店舒适度必须考虑的因素，电梯的数量及梯速选择要结合客量、楼层数量、消防等多方面因素综合计算而得，以4.3万平米酒店为例，需要配置13 部直梯/其中货梯 4 部/客梯 8 部/食梯 1 部/会所单独 1 部（客梯梯速 2.5m/s，货梯梯速1.6m/s）

品牌选择建议结合自己公司的集采品牌确定

2.3.11 弱点系统

酒店由于其功能要求多，安全要求严，体验感要求高等原因，弱电系统包含的模块也比传统住宅多出许多

2.3.12 楼宇其他

2.3.13 社区管网

2.3.14 道路、广场及景观

这是酒店外部环境的打造，取决于项目位置、拟营造的氛围等，因而没有统一的标准，下表是一种建议的配置

以上是一个酒店基本的配置标准，只有把这些配置标准搞清楚了，才能准确的对酒店的目标成本进行测算

3. 酒店的成本测算

酒店的目标成本测算与传统住宅的成本测算方式没什么差异，最大的区别在于由于酒店的功能多，其配置尤其是设备多，而且装修标准普遍高于住宅

酒店的目标成本测算表格所含内容多于住宅产品，且主要集中在安装方面及装修标准方面，另外酒店涉及的专业比较多，因而需要更多的专业咨询设计机构，这部分费用也需要充分考虑

在设置目标成本测算表时，要考虑以上差异

以下是五星级酒店的参考成本单方，仅供参考

由于篇幅有限，具体的目标成本测算方法可以参见《手把手教会你目标成本测算》，本文就不再累述

酒店的成本测算其实并不难，计算逻辑同传统住宅业态，但要把输入条件摸透，重点关注功能分区、设备、装修标准等