招采人必须知道的建设工程装饰装修合同纠纷常见争议焦点及分析

第一部分

装饰装修合同是指发包人与装饰装修工程承包人之间就装饰装修工程签订的，明确双方权利义务的协议。根据工程标的的不同可分为“家庭装饰装修合同”和“大型非家装工程装饰装修合同”两种。本文内容主要针对大型非家装工程装饰装修合同展开。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第33 条之规定可知，因不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地法院管辖，同时在2020年修订的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第28条，也明确了不动产包括建设工程施工合同，确定了建设工程施工合同纠纷依据不动产所在地原则适用专属管辖。因此装饰装修合同作为建设工程合同的一种，当然也适用专属管辖的原则。而对于其中的家庭装饰装修合同而言，由于其不属于建设工程合同的范畴，因此不受建设工程施工合同专属管辖的约束。

为了使建筑装饰装修工程合同纠纷能够顺利解决，必须先了解建筑装饰装修工程的项目。建筑装饰装修工程项目主要包括以下七种：

1、土建改造:按规划打好线槽、底盒及墙体拆除、重建、批荡等。

2、水电隐蔽工程:强弱电分管,分项,分槽布好,钢丝穿线等。

3、泥作工程:防水,沉箱试水试验,厨房、卫生间墙地砖的铺贴，地面找平，线管的暗敷等。

4、木作工程:局部吊顶,造型处理,柜体的制作等。

5、漆作工程:腻子找平、砂纸打磨，刷漆等。 

6、安装工程:灯具,洁具,开关,面板,五金挂件等的安装。

7、清洁:开荒清洁、垃圾清运等。

第二部分

在判断装饰装修合同的效力时，应当首先明确，由于最高人民法院将装饰装修合同纠纷案由列至建设工程合同项下，因此装饰装修合同应当属于建设工程合同的一种，所以在判断案涉装饰装修合同的效力时应当根据建设工程合同的相关法律及司法解释来认定。

鉴于我国家庭装饰市场的现实情况为多数的装修公司并无建筑业企业资质，甚至多有个人名义承接装修工程的情形，故家庭住宅装修往往不以资质问题而认定无效。对于大型非家装工程装饰装修合同来讲，属于建设工程中的装修分部工程，自然应当适用建设工程合同的相关法律规定。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（一）的规定，建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据认定无效：（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（2）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（3）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。在实际处理案件过程中，应当首先依据上述规定对相关合同效力作出判断，并以此为基础开展后续案件的研判。

由于建设工程的施工建设是一种处于动态过程中的活动，往往会在最初工程图纸及工程量清单的基础上另行增加或减少工程，或有其他影响工程总造价的情况发生，故发包方与承包方最初签约的合同价款往往并不等于最终的竣工结算价款，签约合同价仅仅是暂计价格，多数情况下会在履约工程中发生变动。

装饰装修合同纠纷也是如此。装修工程价款具有较高的弹性，包括双方约定的计价方式不明确、存在延误工程或质量问题索赔、未约定或约定不明的事项、计价方式的变更、调整的计价范围、协商增加或扣除的部分，甚至包括极端情况下政府指导与干预，都会直接影响工程款的数额。在装修合同履约过程中，一方面没有及时保留好证明工程款金额变动的证据；另一方面由于双方产生了矛盾，往往也无法就最终竣工结算价款达成一致意见，导致工程造价总额以及应付工程款金额成为此类案件最常见到的争议焦点。

针对上述情况，合同双方应在合同中尽量对工程款的计价方式进行明确约定，并在履约过程中保留好相关证据。如依据装修合同无法确定工程价款的，可以向法院申请进行工程造价司法鉴定，并将工程造价司法鉴定意见作为确定工程价款的依据。

装饰装修工程存在质量问题是装饰装修工程合同纠纷频发的主要原因之一，明确法律上的建筑装饰装修工程的质量标准，是解决建筑装饰装修工程合同纠纷中的工程质量问题的关键，根据国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定，建筑装饰装修工程的质量标准主要列举以下部分内容：

1、建筑装饰装修工程必须进行设计，并出具完整的施工图设计文件。

2、建筑装饰装修工程设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能。当涉及主体和承重结构改动或增加荷载时，必须由原结构设计单位或具备相应资质的设计单位核查有关原始资料，对既有建筑结构的安全性进行核验、确认。

3、建筑装饰装修所使用的材料应按设计要求进行防火、防腐和防虫处理。

4、建筑装饰装修工程施工中，严禁违反设计文件擅自改变建筑主体、承重结构或主要使用功能；严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设计。

5、施工单位应遵守有关环境保护的法律法规，并应采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废弃物、噪声、振动等对周围环境造成的污染和危害。

6、外墙和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘贴牢固。

7、建筑外门窗的安装必须牢固。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。

8、重型灯具、电扇及其他重型设备严禁安装在吊顶工程的龙骨上。

9、饰面安装工程的预埋件（或后置埋件）、连接件的数量、规格、位置、连接方法和防腐处理必须符合设计要求。后置埋件的现场拉拔强度必须符合设计要求。饰面板安装必须牢固。

10、饰面砖粘贴必须牢固。

11、隐框、半隐框幕墙所采用的结构粘结材料必须是中性硅酮结构密封胶，其性能必须符合《建筑用硅酮结构密封胶》（GB17776）的规定；硅酮结构密封必须在有效期内使用。

12、主体结构与幕墙连接的各种预埋件，其数量、规格、位置和防腐处理必须符合要求。

13、幕墙的金属框架与主体结构预埋件的连接、立柱与横梁的连接及幕墙面板的安装必须符合设计要求，安装必须牢固。

14、护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。

由于装修质量问题的发现和处理属于非常专业的领域，如发包人主张工程存在质量问题的，并要求承包人赔偿的，可向法院申请进行装修工程质量鉴定，鉴定内容可包含裂缝及空鼓、防水、墙体和楼板的水平与垂直、水电路的验收和门窗等设备的验收等方面。除通过鉴定的方式确定有无质量问题外，还可申请对质量问题的成因、质量问题的修复方案以及修复方案造价进行司法鉴定。

另外，根据《中华人民共和国民法典》第793条的规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。因此，如装修合同无效，工程存在严重质量问题导致不合格的，发包人可要求承包人承担修复费用；如修复后仍不合格，发包人可拒绝支付工程款。

对于大型非家庭装修工程合同而言，由于属于建设工程施工合同的范畴，因此对于此类装饰装修合同应适用建设工程价款优先受偿权的相关法律规定。根据《民法典》第 807条之规定可知，对于发包人经催告后仍然逾期不支付工程价款的，承包人可就折价或拍卖的工程价款优先受偿。2020年修订的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（一）第37条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”，该规定也明确规定了装饰装修工程中工程价款优先受偿权。

第三部分

实践中，为了避免建筑装饰装修工程合同纠纷的产生，双方应在合同中对工程的材料、工期、质量、检验、保修期、价款作出明确的约定，以防范争议的发生。