案例分享-如何做好复审？

2022-02-09 704

引

在房地产企业更注重于精益成本的大背景下，几乎所有业主都有复审要求。复审一方面可以帮助甲方夯实基础业务，另一方面也能节省一定的成本，为甲方带来更直接的经济效。作为咨询方，为提高复审的效率，也同时为提高我们自身一审质量，从前期实践项目中总结了以下审核要点，供借鉴参考。

一、资料审核

□合同文件（包含合同清单、计量计价规则、合同附件、招标答疑等）；

□补充协议（若有）；

□竣工结算资料；

□原预转固时定案清单及编制说明；

□原预转固时计算的图纸文件（总价包干项目为招标图纸）；

□原预转固时确认的施工界面、做法；

□原预转固时已计入的签证、变更或图纸会审等；

□签证、变更及其它结算需要计入的相关文件；

□甲供材领用结算单；

□原预转固时计算底稿；

□合同外价格确认依据；

□相关约谈纪要等。

二、合同内包干审核及现场核查

1) 审核编制说明是否有结算时需据实调整的暂定量、暂定项；

2) 审核预转固中是否有重复记取、价格换算、界面做法重复等明显错误项；

3) 审核现场实际施工是否与算量口径一致；

4) 定案清单与结算清单是否一致；

合同内注意点：

□注意项目特征描述所包含内容是否与单独列项计价内容重复；

□据实调整的暂定量或暂定项是否有扣除原合同内暂定部分；

现场核查注意点：

□现场核查之前先与甲方相应负责人沟通了解项目实际情况，确保现场核查过程能顺利进行，避免无功而返；

□现场核查需要用到的资料、工具需提前准备好，例如卷尺、图纸、纸笔等；

□现场核查的问题需拍照或录像记录，确保有迹可循；

□现场核查问题需提前梳理出来，要带着问题去现场，而不是在现场找问题；

□现场核查时对核查楼栋及核查部位需随机抽取，不能由施工单位指定。

三、签证、变更审核

1) 与合同内包干部分是否重复；

2) 事项内容与实际计算内容是否一致；

3) 现场收方单数据与实际计算数据是否一致；

4) 签证、变更计量计价口径是否与合同一致；

5) 签证、变更新增价格依据是否合理；

6) 签证、变更资料完整闭合性；

7) 注意是否存在材料的残值回收；

8) 人工、台班数量的逻辑合理性；

签证、变更注意点：

□注意合同文件中，单项签证、变更是否存在超报扣款；

□签证、变更中涉及到甲供材的是否有计取主材费；

□签证、变更中是否重复计算措施费等其它按项目建筑面积包干的费用；

□签证、变更内容是否存疑；

□交叉扣款是否闭合；

□签证、变更中税率计算是否一致。

四、甲供材审核

1) 是否存在超领罚款；

2) 欠供部分是否扣除施工费；

3) 涂布率、损耗的约定是否明确；

4) 是否有退货单、借调单等；

5) 领用规格、数量是否与清单一致；

甲供材注意点：

□涂布率是按合同约定还是现场实测或按供货商提供；

□涂布率、损耗对应材料规格是否明确；

□若甲供材超领，则相对应的甲供材辅材如何扣除。

五、材料调差审核

1) 材料调差基准价是否按合同要求执行；

2) 材料调差周期是否按合同要求执行；

3) 材料调差单价是否按合同要求执行；

4) 材料调差计算方式是否正确；

5) 调差材料是否按合同要求执行；

6) 签证、变更等合同外新增的工程量是否参与调差；

调差注意点：

□二次结构砼、钢筋是否参与调差；

□装修做法中细石砼、钢筋网片是否参与调差；

□全地块一起调差还是分楼栋或楼层进行调差；

□调差单价税率是否一致；

□若恰逢公休日等休市日，是否有明确口径说明调差信息价是否顺延到此后最近的开市日，或按休市日前最近开市日；

□若当天不同时段公布2次（或多次）价格行情，是否有明确口径说明以哪版价格为准。

六、其它审核点

1) 汇总文件是否有链接错误，各项数据是否对应无误；

2) 水电费：总包与分包、总包与甲方水电费结清的证明；

3) 税率：是否存在税率的调整，计算是否准确；或过程中若有约谈计入了某一事项的包干总金额，需注意税率计取是否明确；

4) 总分包配合费：分包与总包配合费结清的证明，是否存在与签证重复计取；

5) 代扣转付：需要提供发票及费用明细，注意管理费的计取；

6) 工期罚款：注意合同中关于工期的约定，如发生工期的延误，需界定工期延误的责任方以及扣款金额的约定；

7) 超报扣款：是否按合同记取；

8) 质量奖惩：合同约定需取得某一成就或在某一阶段需取得相应成果等，否则需扣除相应违约金，如果是奖励是否有甲方下发的奖励签证单；

9) 招标答疑：是否存在前期答疑已确认不计取的事项，签证或预转固重复计取的；

10) 索赔：索赔逻辑是否正确，索赔计取方式是否与合同约定一致。

七、复审常见问题归纳总结

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