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房企都在谈产品力：除了设计，采购应该最有发言权！
2020-12-22
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今年以来房企们都在谈“产品力”升级，核心还是要让房子更好卖以及产品溢价。在黄太阳看来，产品标准化不只是设计部门的事，更应该是采购部门的事。产品溢价来自于产品标准化的进一步精细化，产品标准化的精细化来自于成本与采购精细化。过去的产品标准化的价值与目的，主要在于考虑要素是可复制与成本管控诉求。如今，产品标准化的精细化又有怎样的价值与目的呢？一是保障产品品质一致性。很多房企在面对成本管控的压力时，会减配缩水以牺牲品质。标准化的精细化背后是无论市场如何变化，保障产品品质的一致性。二是提升区域深耕竞争力。比如固守在浙江“一亩三分地”的滨江地产，拥有着良好的市场口碑以及较高收益的增长。据报道，预计2020年实现归属于母公司股东的净利润较上年同期增长40%-60%。三是满足用户需求个性化。在产品标准化中寻找差异性，才有可能实现土地价值最大化，达到产品溢价的目的。精细化的产品标准化要根据区域风土人情、文化、气候、生活偏好等多要素搭配更贴近用户需求的产品。一是方向上，继续在敏感性成本与功能性成本上进行深挖，精细化研究。比如，滨江地产基于客户敏感度有效搭配，建立“A+定制、A+豪华、A+经典、A 豪华、A 经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D定制、D豪华、D经典、D舒适”共四大产品体系十六个标准版本，并将标准化体系进一步延伸到物业服务、小区配套及专业服务等房产各相关行业。二是工作上，采购精细化，基于供应商厂家不同特点，实现成本有效投入。成本与采购深入到设计前段参与标准化的制定。充分发挥供应链的资源优势，在产品标准化上进行精细化的优化。据悉，滨江仅外立面就有几十种的配置，便于基于不同项目熟悉针对性的定制。三是组织上，将产品标准化制定权限下放区域集团，实现本地化深耕的产品标准化。比如，融创的各区域已经各自打造标准化产品线，这也是房地产下一步区域做大之后，深耕的必然选择。通过各个区域集团的参与制定产品标准化，便会在细节模块上拥有诸多的创新之举，集团内部实现了标准化的共享。四是管理上，企业成立产品标准化库，各区域不断的迭代优化升级。建立多个渐进优化的标准化版本：实验版（从概念到实践应用）、项目版（从实践到多项目应用）、区域版（区域固化应用）、全国版（成熟全国推行）。产品标准化库的组建，依托于供方库、产品库、价格库。这是实现产品标准化进一步精细化的基础与根基。供应商企业的研发不止，新产品新工艺层出不穷，房企招采从业人员难以时刻关注到最新的新产品新工艺新技术。不过，川采联盟即将推出小程序旨在帮助供应商企业展示最新的产品技术，地产采购人也能够快速获取最新前沿新科技。标准化能够实现高效复制，但也不能僵化拒绝一切未经验证的新产品新工艺，完全可以小标段试错。这样的举措，本身也是在实践中优化迭代供应链，找到提升产品竞争力的最优解。二是重视技术标。抛开经济标，供应商的水平高低，技术标立见分晓。在产品稳定性、批量交付方面可以适当提升要求及标准。三是重视供方库建设。除了当下各家房企均有的供应商资源库，还包括积累沉淀产品库、价格库的建设及维护，通过数据建模，利用信息化技术赋能产品标准化库，最终为企业的产品力提升注入动能。面对行业的集中度与市场竞争的加剧，住宅回归居住属性越来越明显，这必然会对产品力的重视程度空前提升。既要快，还要可复制，更要成本低，必须还得有竞争力，最好还可以溢价，产品标准化的精细化会越来越普遍化。作为成本招采人员，未雨绸缪方是良策。